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標普預警流動性趨緊中小房企需苦苦掙紮
觀點地產網 彭飛"競爭實力較弱的中資房地產開發商今年將面臨借款難度增大或借款成本高企的局面。"在8月1日的電話會議上，標普對下半年中小房企的融資前景作出如是預判。
標普的預判依據來源於近段時間國內金融環境的變化，先是6月份出現銀行間拆借利率飆升，從而引發信貸緊縮；而隨著7月份央行決定取消銀行貸款利率下限，使得貸款利率將隨著銀行間競爭加劇而下降，則更加劇瞭這種擔憂。
對此，標普分析師符蓓直言，近期金融環境的變化，無疑會加劇國內銀行對行業龍頭以及行業內比較弱的公司區分對待。
"所以我們認為，一些相對競爭實力較弱的開發商，他們可能會面對相對趨緊的環境，同時也面臨更高的財務成本。"
符蓓還表示，這些中小地產商為瞭進一步發展，拿地也好，開發也好，它們獲取融資的能力和成本，相對更大型的、全國化的發展商來說，還是會面臨非常嚴峻的形勢。
流動性趨緊
對一些中小房企而言，銀行貸款無疑是其主要融資來源，而除銀行貸款外，信托融資近年來也成為支撐這類房企發展的主要因素。
不過，就算是在信托融資方面，中小房企今後也可能會面臨更嚴格的監管和限制。
此前在銀行"錢荒"危機爆發後，中國央行的反應是決定不向貨幣市場註入資金，這一舉措的目的在外界看來主要是想遏制中國快速膨脹的"影子銀行"系統的發展，而通過信托渠道流向房地產的資金被認為是嚴格監管對象。
符蓓也認為，在房企過去比較常用的信托融資方面，監管機構目前對此類融資渠道非常關註，因此短期來看，想要獲取信托方面的融資也不一定是那麼順利和簡單的事情。
如果說，國內融資渠道的收緊對房企而言是斷其一臂，那麼對境外上市房企而言，可能還會寄望海外資本市場。
而事實上，今年上半年的海外資本市場也確實相當火爆。據不完全統計，今年上半年共有34傢上市房企海外募集903億元，已遠遠超過去年上市房信貸房貸試算信貸房屋買賣怎麼貸款比較會過件企海外融資約700億元的總額。
但隨著美國QE3的退出，海外資本市場熱度也逐漸退卻，這從近期登陸港股的五洲國際、開元酒店信托等被大幅削價就可看出。
符蓓也稱，跟第一季度比起來，目前的國際債券市場明顯沒有那麼活躍，雖然今年下半年這方面的活動還是會有，但絕不會在達到年初那麼火熱的狀態。
另外，在政策層面，雖然日前的中央政治局會議僅提出"促進房地產市場平穩健康發展"，未提及調控。
但標普還是認為，中央政府可能將采取措施提高獲得信貸的難度以及增加企業融資成本，這種影響可能將在未來6-12個月內逐漸顯現。
此外，標普還提及，在銷售業績方面，一些小型開發商仍然需要努力實現全年目標，因為這些開發商容易受到信貸狀況變化的影響，且對競爭加劇敏感，其中還明確提到瞭恒盛地產、明發集團和寶龍地產。
兩極分化加劇銀行房屋貸款率利信貸年息
隨著中小房企融資環境和難度的增加，行業整體態勢無疑會加劇朝兩級分化方向發展，這也是標普近年來一直堅持的預判。
標普表示，隨著今年上半年大型房企銷售額的持續增長，前10大房企的市場占有率已上升至15%，而未來3年內市場占有率還將升至20%。
就此，符蓓強調，其實這幾年這種兩極分化是很明顯的，這個分化還不僅體現在銷售上，因為作為全國性的大房企，抵禦風險的能力相對比較強，同時各個地方政府對政策的執行力度也不一樣，所以這幾年也證明瞭，一些大型、多元化的開發商確實在銷售上有很大的優勢。
"其實融資方面也是一個比較大的分水嶺，大的公司不僅在海外有很多低成本的融資渠道。就算在國內，銀行對它們也是非常優惠，融資成本也是相對有利的。"符蓓稱。
而在現實層面，實力較弱的開發商可能尋求並購來提供流動性支持，如盛高置地就出於此原因在上半年被綠地集團收購。
另外，隨著土地成本的持續上升，越來越多的開發商選擇通過合資企業來收購項目。
在標普看來，合資企業的好處是開發商能夠共擔風險和投資成本，並且避免在土地收購中進行價格戰。
不過標普也警示瞭這其中的風險，"如果合作各方不能實現良好合作，則這種結構會帶來經營或財務問題。"
標普還表示，因小型房企在適應不斷變化的市場方面困難重重，大型全國性房企則能夠繼續獲得低成本融資從而尋找收購機會，所以小型房企隻能苦苦掙紮以適應不斷變化的市場。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/08233399022.shtml
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